Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

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Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 28 avril 2012
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
 

Article 1
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est
répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une
quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est
également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des
aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non,
faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
 

Article 2
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un
copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
 

Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité
de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties
de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction
des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs
locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des
parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
 

Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des
copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance
sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
 

Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes
afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par
rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de
l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des
lots, sans égard à leur utilisation.
 

Article 6
Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet,
séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée.
Article 6-1
Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 - art. 1 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet
1979
En cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots,
quelle qu'en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l'objet
s'éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées et s'étendent à celles qui y sont
rattachées.
En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire
ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité,
autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et
s'étendent au bien acquis.
Toutefois, l'extension prévue à l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à la
publicité primitive, n'a lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration faite
par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même nature au
jour de la mutation ou qu'il est devenu libre de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette
déclaration entraîne le rejet de la formalité de publicité.
 

Article 7
Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre,
sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
 

Article 8
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division,
détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les
conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la
présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des
copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble,
telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
 

Article 8-1
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 20
Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré
conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant
la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de
priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de
stationnement au sein de la copropriété.
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou
plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les
conditions de la vente.
Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de
vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
 

Article 9
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et
jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne
porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la
jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de
manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle
à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et
expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25,
du d de l'article 26 et de l'article 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux
copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de
sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en
raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de
jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une
indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie,
s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article
25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au
coût des travaux.
 

Article 10
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services
collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et
éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des
parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des
dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des
catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les
éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts
de parties communes et la répartition des charges.
 

Article 10-1
Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul
copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en
demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le
recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et
émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou
d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour
l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une
fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa
prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de
sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la
charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation
économique des parties au litige.
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en
application du g de l'article 25.
 

Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut
être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des
actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la
majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue
nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges
entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise
à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des
charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le
tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la
nouvelle répartition rendue nécessaire.
 

Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la
part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant
à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des
catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions
de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition
des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un
délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue
depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
 

Article 13
Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont
opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur
publication au fichier immobilier.
 

Article 14
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 5 JORF 1er janvier 1986
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la
présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de
gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il
est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de
construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes
actions récursoires.
 

Article 14-1
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er
janvier 2002
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et
d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le
syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée
générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un
délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la
période fixée par l'assemblée générale.
 

Article 14-2
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er
janvier 2002
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste
sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par
l'assemblée générale.
 

Article 14-3
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 92 JORF 16 juillet 2006
Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de
l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont
établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes
sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès
leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement.
L'engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un syndicat comportant moins de dix
lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel
moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros, n'est
pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés
en fin d'exercice.
Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de
la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas
applicables aux syndicats de copropriétaires.
 

Article 15
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même
contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un
ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la
jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
 

Article 16
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits
réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été
décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés
par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans
que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les
conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale,
au titre des parties privatives acquises par lui.
 

Article 16-1
Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 - art. 2 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet
1979
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit
entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et
proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et
ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de
l'expropriation pour cause d'utilité publique.
 

Article 16-2
Créé par Loi n°96-987 du 14 novembre 1996 - art. 34 JORF 15 novembre 1996
L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles
bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée lot
par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés,
ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec
d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat.
Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des
copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat
représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers.
Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les
dispositions de l'article 16-1 sont applicables pour la répartition des indemnités
compensatrices.
 

Chapitre II : Administration de la copropriété
Section 1 : Dispositions générales.
 

Article 17
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur
exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil
syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été
désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette
désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande
instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
 

Article 17-1
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la
constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce
conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil
syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un viceprésident
qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions.
L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui
peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de
l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.
 

Article 18
Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 216
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la
présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est
chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à
l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations
de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et,
en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux
nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu
défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les
soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une
comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du
syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de
l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire
face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments
d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et
non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité
mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées
sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas
échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux
dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de
commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation
professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le
syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du
délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des
tiers de bonne foi demeurent valables ;
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux
articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du
règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit
nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication
;
- de notifier sans délai au représentant de l'Etat dans le département et aux
copropriétaires l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant
au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de
délaissement dans les conditions du II de l'article L. 515-16 du code de l'environnement.
La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions de l'article L.
515-16-1 du même code ;
- lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des
services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de
télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et
visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur
de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne"
numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30
septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la
loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et
à la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le
relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut
seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin
déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence
de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du
règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de
justice.
 

Article 18-1
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17
Seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des
copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet
d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même
assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
 

Article 18-1
Créé par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 2 JORF 1er janvier 1986
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à
connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de
copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et
leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de
chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les
copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par
l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le
syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout
copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire
ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra
consulter individuellement les pièces le même jour.
 

Article 18-2
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic,
dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de
trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et
archives du syndicat. Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou
partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu,
dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les
coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien
syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après
apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que
celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le
président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande
instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des
pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des
intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et
intérêts.
 

Article 19
Modifié par Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 - art. 54 (V) JORF 24 mars 2006
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il
s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur
son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse
d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les
dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut
valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la
dette, sans intervention de l'assemblée générale.
Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition
d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée
totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière
de référé.
Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances
exigibles depuis plus de cinq ans.
Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article
2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les
lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée.
Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.
 

Article 19-1
Modifié par Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 - art. 54 (V) JORF 24 mars 2006
L'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est
garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2374 du code civil.
 

Article 19-2
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les
autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent
immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du
lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de
son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des
copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant
au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance
est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur
du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation,
cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de
l'ordonnance.
 

Article 20
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un
certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute
obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au
syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de
quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de
quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu,
par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour
obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition
contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation
de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les
effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions
de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à
l'article 19-1.
 

Article 21
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa
gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions
concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un
montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est
rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des
contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au
syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la
gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le
syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les
copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la
présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés
à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.
Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle
peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de
pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses
ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou
acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du
présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les
candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical,
le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à
tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une
délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil
syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve
des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou
par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil
syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
 

Article 22
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des
assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de
celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans
les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des
parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la
somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou
non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir
plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois
délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses
mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre,
recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un
syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses
préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un
copropriétaire.
 

Article 23
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société
propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et
y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes
correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire
du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à
défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de
l'un d'entre eux ou du syndic.
 

Article 24
Modifié par loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 1° JORF 3 juillet 2003
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des
copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve
qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels,
sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires
d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à
mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et
conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la
structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires
seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de
fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces
copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces
dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation
auxdites dépenses.
 

Article 24-1
Créé par Loi n°2007-309 du 5 mars 2007 - art. 9 JORF 7 mars 2007
Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des
services de télévision, l'ordre du jour de l'assemblée générale comporte de droit, si
l'installation ne permet pas encore l'accès aux services nationaux en clair de télévision par
voie hertzienne terrestre en mode numérique et si le distributeur de services dispose d'une
offre en mode numérique, l'examen de toute proposition commerciale telle que visée à la
deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30
septembre 1986 relative à la liberté de communication.
Par dérogation au j de l'article 25 de la présente loi, la décision d'accepter cette
proposition commerciale est acquise à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 24.
 

Article 24-2
Créé par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 109 (V)
Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 109 (V)
Lorsque l'immeuble n'est pas équipé de lignes de communications électroniques à très
haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d'un opérateur de communications
électroniques d'installer, à ses frais, de telles lignes en vue de permettre la desserte de
l'ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut
débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3 du code des postes
et des communications électroniques est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine
assemblée générale.
L'assemblée générale est tenue de statuer sur toute proposition visée au premier alinéa.
Par dérogation au j de l'article 25 de la présente loi, la décision d'accepter cette
proposition est acquise à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 24.
 

Article 24-3
Créé par LOI n°2009-258 du 5 mars 2009 - art. 78
Lorsque l'immeuble reçoit des services de télévision par voie hertzienne terrestre par une
antenne collective, l'ordre du jour de l'assemblée générale comporte, avant la fin de la
mise en oeuvre dans la commune du schéma national d'arrêt de la diffusion analogique et
de basculement vers le numérique, un projet de résolution sur les travaux et les
modifications nécessaires à la réception, par l'antenne collective de l'immeuble, des
services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique.
Par dérogation au j de l'article 25, la décision de réaliser les travaux et modifications
prévus à l'alinéa précédent est acquise à la majorité prévue au premier alinéa de l'article
24.
L'assemblée générale peut également, dans les mêmes conditions, donner mandat au
conseil syndical ou, à défaut, au syndic pour conduire, dans la limite d'un montant de
dépenses, les modifications nécessaires à la continuité de la réception par l'antenne
collective des services de télévision lors de l'arrêt de la télévision analogique ou lors des
changements des fréquences d'émission des services de télévision par voie hertzienne
terrestre en mode numérique.
 

Article 24-4
Créé par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7
Pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage ou de
refroidissement, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des
copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique prévu
à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ou d'un audit énergétique
prévu à l'article L. 134-4-1 du même code la question d'un plan de travaux d'économies
d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique.
Avant de soumettre au vote de l'assemblée générale un projet de conclusion d'un tel
contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille
l'avis du conseil syndical.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article.
 

Article 24-5
Créé par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 57
Lorsque l'immeuble possède des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à
usage privatif et n'est pas équipé des installations électriques intérieures permettant
l'alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques
ou hybrides ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel
pour ces mêmes véhicules, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la
question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et des
conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation
des devis élaborés à cet effet.
 

Article 24-6
Créé par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 216
Lorsque l'immeuble est situé dans l'un des secteurs visés au II de l'article L. 515-16 du
code de l'environnement, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale
l'information sur l'exercice par les copropriétaires du droit de délaissement prévu au même
article.
Il notifie en même temps que l'ordre du jour un état actualisé des lots délaissés. Cet état
comprend le nombre de copropriétaires ayant exercé leur droit de délaissement, ainsi que
les quotes-parts des parties communes qu'ils représentent, et mentionne les dispositions
du neuvième alinéa de l'article 18 de la présente loi et de l'article L. 515-16-1 du code de
l'environnement.
 

Article 25
Modifié par LOI n°2011-267 du 14 mars 2011 - art. 23
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions
concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux
affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la
destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties
communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes
résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à
l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de
mitoyenneté ;
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de
dispositions législatives ou réglementaires ;
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 cidessus
rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties
privatives ;
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies
d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent
comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du
copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la
preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la
réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat
exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent g.
h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des
ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de
salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application
de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de
communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties
communes ;
k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de
pénétrer dans les parties communes ;
l) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant
l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour
permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des
installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes
véhicules ;
m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux
personnes et aux biens ;
o) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de
chauffage ;
p) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images
réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à
l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
 

Article 25-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à
l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité
prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires,
une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois
mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
 

Article 26
Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers
des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à
l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la
mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux
visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des
études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n°
2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture
totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée
par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de
l'assemblée générale suivante ;
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté
au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne
portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des
parties privatives de l'immeuble.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire
une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur
jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation
des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de
l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa
du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli
l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers
des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une
nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
 

Article 26-1 (abrogé)
Créé par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 10 JORF 1er janvier 1986
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Abrogé par Loi 2006-872 2006-07-13 art. 91 3° JORF 16 juillet 2006
 

Article 26-2 (abrogé)
Créé par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 11 JORF 1er janvier 1986
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Abrogé par Loi 2006-872 2006-07-13 art. 91 3° JORF 16 juillet 2006
 

Article 26-3
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée
générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les
aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application
de l'article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du
pacte de relance pour la ville.
 

Article 27
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots
composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale,
décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un
syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou
ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des
dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de
l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à
l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions
prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il
en existe un.
 

Article 28
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du
sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut
demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une
propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce
propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent,
réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires
composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat
initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du
syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande
formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité
sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la
destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du
règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires
par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats
pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne
peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un
nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas
précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.
 

Article 29
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement
doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien
d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de
sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants
du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les
immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des
dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer
de l'union.
L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale
de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de cette union est décidé
par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26.
L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le
représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les
syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des
syndicats qu'ils représentent.
L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par
l'assemblée générale de l'union.
Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion.
Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union.
 

Section 2 : Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.
 

Article 29-1 A
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en
vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête
le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un
mandataire ad hoc.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des
comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d'une même
demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du
syndicat.
Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande
par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou
les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées
depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté
infructueux.
Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'Etat dans le
département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le
président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale
compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.
 

Article 29-1 B
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19
Le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l'article
29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut
désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.
Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation
des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre
eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1A. Dans le cas
visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.
Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de
grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande
instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des
copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre
financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le
résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées
avec les parties en cause.
Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical,
au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant au président de
l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en
matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'Etat dans le département.
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de
résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport.
 

Article 29-1
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19
Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le
syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président
du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut
désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande
instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble
15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la
République.
Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre
les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A
cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans
indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à
l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil
syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire,
continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission
de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la
mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le
requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande
instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en
place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut
être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au
cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers
mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour
redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance
peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y
mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires,
du représentant de l'Etat dans le département, du procureur de la République ou d'office.
 

Article 29-2
Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut,
pour les nécessités de l'accomplissement de la mission confiée à l'administrateur
provisoire et à la demande de celui-ci, suspendre ou interdire, pour une période d'au plus
six mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des créanciers dont la
créance contractuelle a son origine antérieurement à cette décision et tendant :
- à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
- à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, d'électricité ou de chaleur pour
défaut de paiement d'une somme d'argent.
La décision de suspension ou d'interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie
d'exécution à l'encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance
ou de résolution des droits.
 

Article 29-3
Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou
arrêtées dans les conditions prévues à l'article 29-2 sont poursuivies à l'encontre du
syndicat après mise en cause de l'administrateur provisoire.
 

Article 29-4
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques
et financières mentionnées à l'article 28 et consignant l'avis des copropriétaires, le
président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut
prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne permettent pas le
rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé désigne,
pour chaque syndicat des copropriétaires né de la division, la personne chargée de
convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
 

Article 29-5
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par
celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la
République.
Le procureur de la République informe de cette nomination le préfet et le maire de la
commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande, il leur transmet
les conclusions du rapport établi par l'administrateur provisoire.
 

Article 29-6
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7
Le livre VI du code de commerce n'est pas applicable aux syndicats de copropriétaires.
Chapitre III : Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du
droit de surélévation.
 

Article 30
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article
26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute
amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement
existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage
commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des
indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des
travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de
certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et
de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout
copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande
instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés
à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres
copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en
réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres
copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du
coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
 

Article 31 (abrogé)
Abrogé par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 12 JORF 1 janvier 1986
 

Article 32
Sous réserve des dispositions de l'article 34, la décision prise oblige les copropriétaires à
participer, dans les proportions fixées par l'assemblée, au paiement des travaux, à la
charge des indemnités prévues à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement,
d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments
transformés ou créés.
 

Article 33
Modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 - art. 103 (V)
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités
incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut
n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui
entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur
décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal
d'assemblée générale. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la
réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par
annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles
lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est
réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés
par le respect d'obligations légales ou réglementaires.
 

Article 34
La décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a,
dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en vue de
faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à
l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.
 

Article 35
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 8
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à
usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise
à l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre
la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du
bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par
une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever,
statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de
préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision
d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les
copropriétaires. Cette décision exige l'accord unanime des copropriétaires de l'étage
supérieur du bâtiment à surélever et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la
confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le
bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.
Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre les décisions
prévues aux deux alinéas précédents, cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même
majorité.
 

Article 36
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 13 JORF 1er janvier 1986
Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation
prévus à l'article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l'article 9 ont droit à
une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie
selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.
 

Article 37
Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des
droits accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si
ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.
Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans
court de ladite promulgation.
Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l'article 25,
s'opposer à l'exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce
dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.
Toute convention postérieure à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve
de l'un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et la
consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait
dans les droits et charges des copropriétaires.
 

Chapitre IV : Reconstruction.
 

Article 38
En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les
lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces
copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie
endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la
remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les
copropriétaires qui participent à l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont
tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux
dépenses des travaux.
 

Article 38-1
Créé par Loi n°2003-699 du 30 juillet 2003 - art. 20 JORF 31 juillet 2003
En cas de catastrophe technologique, le syndic d'un immeuble géré en copropriété dont
les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l'assemblée
générale des copropriétaires.
Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à
autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par
l'urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
 

Article 39
En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état antérieur au sinistre, les
dispositions du chapitre III sont applicables.
 

Article 40
Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont, sous réserve des droits des
créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.
 

Article 41
Si la décision est prise, dans les conditions prévues à l'article 38 ci-dessus, de ne pas
remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la
copropriété et à l'indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n'est pas
reconstitué.
 

Chapitre IV bis : Résidences-services
 

Article 41-1
Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006
Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la
fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de
restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en
exécution d'une convention conclue avec des tiers.
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services
de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent
être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1
du code de l'action sociale et des familles.
 

Article 41-2
Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006
Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions
prévues à l'article 41-1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical.
L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du
syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services
spécifiques.
Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement
son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques
lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la
convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.
 

Article 41-3
Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006
Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au
premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent
des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.
Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des
charges de copropriété.
 

Article 41-4
Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006
Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la
majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au
dernier alinéa du même article.
 

Article 41-5
Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006
Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement
compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en
matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du
syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services.
 

Chapitre V : Dispositions d'ordre général.
 

Article 42
Modifié par LOI n°2007-1787 du 20 décembre 2007 - art. 26 (V)
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les
actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou
entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales
doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou
défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui
leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de
l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux
décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue
jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges
dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande
instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation
relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle
répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de
l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du code
de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150
euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une
assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
 

Article 43
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du
décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en
application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la
répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
 

Article 44
Les associations syndicales existantes sont autorisées à se transformer en unions de
syndicats coopératifs définies à l'article 29 ci-dessus sans que cette opération entraîne
création d'une nouvelle personne morale.
 

Article 45
Pour les copropriétés antérieures à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, l'action
en revision de la répartition des charges prévue à l'article 12 ci-dessus est ouverte
pendant un délai de deux ans à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi.
 

Article 45-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 79 (V)
Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse
unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction
de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble
établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les
conditions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation.
 

Article 46
Créé par Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 - art. 1 JORF 19 décembre 1996 en vigueur
le 19 juin 1997
Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la
vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot
ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de
l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages,
emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure
à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat
ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un
mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la
superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit
à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a
précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne
donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le
vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la
moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à
compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
 

Article 46-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 80 JORF 14 décembre 2000
Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis
plus de quinze ans prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation
est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des
lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois
ans à compter de la date du diagnostic.
 

Article 47
Un décret fixera dans le délai de six mois suivant la promulgation de la loi les conditions
de son application.
La présente loi est applicable dans les territoires d'outre-mer. Des décrets préciseront les
modalités de son application dans ces territoires.
 

Article 48
Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des
immeubles divisés par appartement est abrogé. L'article 664 du code civil demeure
abrogé.
 

Article 49
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 22
L’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du
règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et
réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications
du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.
 

Article 50
Modifié par Ordonnance n°2012-578 du 26 avril 2012 - art. 10 (V)
Pour l’application de la présente loi dans le Département de Mayotte :
1° Les mots : “ fichier immobilier “ sont remplacés par les mots : “ livre foncier “ ;
2° Au deuxième alinéa de l’article 9, les mots : “, du d de l’article 26 “ sont supprimés et au
dernier alinéa de ce même article 9, les mots : “, par le d de l’article 26 “ sont supprimés ;
3° A l’article 25, le paragraphe h est ainsi rédigé :
” h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et la réalisation des
ouvrages permettant d’assurer la conformité des logements avec les normes de salubrité,
de sécurité et d’équipement définies par la réglementation applicable localement ; “ ;
4° A l’article 26, le paragraphe d n’est pas applicable.
Par le Président de la République : C. de GAULLE
Le Premier ministre, Georges POMPIDOU
Le ministre d’Etat chargé des départements et territoires d’outre- mer, Louis JACQUINOT
Le garde des Sceaux, ministre de la justice, Jean FOYER
Le ministre de la construction, Jacques MAZIOL
Loi n° 65-557, TRAVAUX PREPARATOIRES
 

Assemblée nationale :
Projet de loi n° 1074 ;
Rapport de M. Zimmermann, au nom de la commission des lois (n° 1311)
Discussion et adoption le 22 avril 1965.
Sénat :
Projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale, n° 145 (1964-1965)
Rapport de M. Voyant, au nom de la commission des lois, n° 178 (1964-1965) ;
Discussion et adoption le 8 juin 1965.
Assemblée nationale :
Projet de loi, modifié par le Sénat, n° 1437 ;
Rapport de M. Zimmermann, au nom de la commission des lois (n° 1454)
Discussion et adoption le 15 juin 1965.
Sénat :
Projet de loi, modifié par l’Assemblée nationale, n° 224 (1964-1965) Rapport de M.
Voyant, au nom de la commission des lois, n° 236 (1964-1965) ;
Discussion et adoption le 22 juin 1965.
Assemblée nationale :
Projet de loi, modifié par le Sénat, n° 1498 ;
Rapport de M. Zimmermann, au nom de la commission des lois (n° 1521)
Adoption le 26 juin 1965.

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